Mieter

Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht nach § 138 Abs. 1 BauGB für Eigentümer, Mieter und Pächter gegenüber der Stadt und dem Sanierungsträger Auskunftspflicht über Tatsachen, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Sanierungsgebietes oder zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich sind. Selbstverständlich werden alle personenbezogenen Daten vertraulich behandelt und unterliegen dem gesetzlichen Datenschutz.

Fragen, die sich im Zusammenhang mit der städtebaulichen Erneuerung – insbesondere privater Vorhaben – ergeben, beantwortet Ihnen gerne:

Treuhändischer Sanierungsträger der Stadt Meldorf
GOS Gesellschaft für Ortsentwicklung und Stadterneuerung mbH
Kleiner Kuhberg 22-26
24103 Kiel
www.gos-gsom.de

Herr Helge Stahl
Tel. 040 59 3636 231
Mail: meldorf@gos-mbh.de

Wenn eine Sanierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde und zumutbar ist, ist der Mieter zur Duldung verpflichtet. Es muss allerdings nach Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterschieden werden:

Instandhaltungsmaßnahmen

Mieter sind bei Instandhaltungsmaßnahmen (Erhaltungsmaßnahmen), die der Sicherung oder der Wiederherstellung des vertraglichen Zustandes der Wohnung dienen, nach § 555a Abs. 1 BGB zur Duldung verpflichtet.

Modernisierungsmaßnahmen

Weitergehende Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen, wie zum Beispiel Heizungseinbau, Badeinbau, Dämmung von Wänden und Einbau neuer Fenster tragen zur nachhaltigen Verbesserung der gemieteten Räume bei oder helfen, Energie einzusparen. Auch diese Arbeiten sind in der Regel zulässig und nach § 555d Abs. 1 BGB vom Mieter zu dulden.

Duldungsverweigerung

Der Mieter braucht die Modernisierung nicht zu dulden, wenn diese für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte (gemäß §555d Abs. 2 BGB) bedeuten würde, d.h. eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist.

Der Vermieter ist nach § 555a Abs. 3 BGB entschädigungspflichtig für zusätzliche Kosten (z.B. Umzugskosten oder Hotelaufenthalt), die dem Mieter im Zusammenhang mit sowohl Instandhaltungsmaßnahmen (§ 555d Abs. 6 BGB) als auch Modernisierungsmaßnahmen entstehen. Gemeinsam mit dem Mieter wird dazu ein angemessener Umfang vereinbart.

Soweit es die Billigkeit erfordert, soll die Stadt gemäß § 181 BauGB zur Vermeidung oder zum Ausgleich wirtschaftlicher Nachteile – auch im sozialen Bereich – auf Antrag einen Härteausgleich in Geld gewähren. Voraussetzung ist, dass der Nachteil für den Betroffenen in seinen persönlichen Lebensumständen eine besondere Härte bedeutet, für die keine Ausgleichsleistung zu gewähren ist und die auch nicht durch sonstige Maßnahmen, wie z. B. Wohngeld o. Sozialhilfeleistungen, gemindert werden kann.

Der alleinige Umstand, von der städtebaulichen Gesamtmaßnahme betroffen zu sein, reicht nicht aus; wirtschaftliche Nachteile alleine bedeuten für die Betroffenen noch keine besondere Härte. Im Vergleich mit anderen Sanierungsbetroffenen muss der Antragssteller vielmehr in außergewöhnlich hohem und unzumutbarem Maße betroffen sein.

Ein Härteausgleich wird nicht gewährt, soweit der Antragsteller es unterlassen hat und unterlässt, den wirtschaftlichen Nachteil durch zumutbare Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz eigener oder fremder Mittel abzuwenden.

Ein Härteausgleich kommt nur für natürliche Personen in Betracht.

Im Städtebauförderungsprogramm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ ist ein integriertes (städtebauliches) Entwicklungskonzept (IEK) aufzustellen, in dem die Ziele und Maßnahmen zur Bewältigung der strukturellen Schwierigkeiten im Fördergebiet schriftlich darzustellen sind. In dem Entwicklungskonzept sind die Ergebnisse eines aktuellen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes zu berücksichtigen. Das Entwicklungskonzept ist in ein gegebenenfalls bereits bestehendes gesamtstädtisches Konzept einzubetten bzw. davon abzuleiten.

Allgemein: Eine Mietvertragskündigung durch den Vermieter aufgrund eines Sanierungsvorhabens oder beabsichtigter Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist unrechtmäßig. Auch für die Wieder- bzw. Weiternutzung der Wohnung nach der Sanierung ist kein neuer Mietvertrag notwendig. Um die sanierungsbedingten Änderungen vertraglich zu berücksichtigen, ist ein Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag ausreichend. Hierdurch ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht (außerordentliche Kündigung) des Mieters.

In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kann, nach § 182 Abs. 1 BauGB, die Stadt auf Antrag des Eigentümers, zur Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Sanierung das Mietverhältnis mit einer Frist von mindestens sechs Monaten aufheben. Allerdings hat dann die Stadt nach § 182 Abs. 2 BauGB für angemessenen Ersatzwohnraum zu sorgen, der dem Mieter und den zum Haushalt gehörenden Personen zu zumutbaren Bedingungen bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Verfügung steht.

Es ist ein schriftlicher Sozialplan nach § 180 BauGB auszuarbeiten. Wenn die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte in seinen persönlichen Lebensumständen darstellt, kann ggf. die Härteausgleichsregelung gemäß § 181 BauGB angewendet werden.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, dass der Vermieter dem Mieter eine vorgesehene Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich ankündigen muss (nach § 555c BGB).

Die Modernisierungsankündigung gibt Informationen über:

• Art und Umfang der konkreten Baumaßnahmen,
• Beginn und voraussichtliche Dauer,
• zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Modernisierungsmaßnahmen müssen in der Sanierungsankündigung getrennt ausgewiesen sein, damit der Mieter die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete nachvollziehen kann. Ohne diese schriftliche Mitteilung muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden.

Instandhaltungsmaßnahmen müssen nach § 555a BGB “rechtzeitig” angekündigt werden.

Erhält der Mieter die Modernisierungsankündigung, steht ihm das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zum Ablauf des übernächsten Monats zu (§ 555e BGB).

Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Die städtebauliche Erneuerung und Entwicklung ist für die Kommunen mit erheblichen Kosten verbunden. Seit Anfang der 1970er Jahre fördern daher Bund und Länder städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Städten und Gemeinden. Der Bundesgesetzgeber hat die Städtebauförderung als Gemeinschaftsfinanzierung von je 1/3 Bund, Land und Stadt gesetzlich verankert und als Daueraufgabe bestätigt (Art. 104 b des Grundgesetzes (GG) i.V.m. §§ 164a und 164b BauGB).

Die Programme der Städtebauförderung dienen der städtebaulichen Erneuerung der Städte und Gemeinden in den Bundesländern. Sie leisten damit einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, zur Erneuerung des Wohnumfeldes sowie zur Revitalisierung der Innenstädte und Stadtteilzentren.

Abbildung 1: So funktioniert die Städtebauförderung (Quelle GOS)

Städtebauförderungsprogramm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ ist nun "Sozialer Zusammenhalt"

Das Bundesministerium führt die alten sechs Förderprogramme nicht weiter, darunter auch das Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren, in dem sich das Sanierungsgebiet “Östliche Innenstadt” befand. Das neue Förderprogramm für das Sanierungsgebiet heißt Lebendige Zentren.

Die Programmziele des neuen Programms bestehen weiterhin darin, die Wohn- und Lebensqualität sowie die Nutzungsvielfalt in den Quartieren zu erhöhen, die Integration aller Bevölkerungsgruppen zu unterstützen und den Zusammenhalt in der Nachbarschaft zu stärken. Im neuen Programm werden das Quartiersmanagement und die Mobilisierung von Teilhabe und ehrenamtlichem Engagement stärker betont.

Im Städtebauförderungsprogramm „Lebendige Zentren“ besteht die Möglichkeit, einen Verfügungsfonds zur stärkeren Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen einzurichten. Dieser zielt darauf ab, privates Engagement/ Finanzressourcen für die Erhaltung/ Entwicklung zentraler Stadtbereiche zu aktivieren und in die Finanzierung von kleineren Einzelmaßnahmen einzubinden. Der Fonds finanziert sich bis zu 50% aus Mitteln der Städtebauförderung und zu mindestens 50% aus Mitteln der Wirtschaft, Immobilien- und Standortgemeinschaften oder sonstigen Privaten. Der Anteil an dem Verfügungsfonds, der nicht aus der Städtebauförderung stammt, kann auch für nicht investive Maßnahmen eingesetzt werden. Die Stadt kann bei Bedarf die organisatorischen Voraussetzungen für die Einrichtung des Verfügungsfonds mit der Bildung eines Beirates schaffen.

Der zur Verfügung stehende Etat für einen Verfügungsfonds beträgt jährlich von Kleinbeträgen bis maximal 60.000 Euro. Jeder Bürger oder Akteur kann einen Antrag stellen für Maßnahmen und Konzepte innerhalb des Sanierungsgebietes. Über die Verfügung der Mittel entscheidet der Beirat im Rahmen seiner Sitzungen gemäß den Richtlinien des Förderprogramms „Sozialer Zusammenhalt“.

Die Stadt Meldorf wird die Einrichtung eines Verfügungsfonds prüfen.

Der Stadt steht im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zu. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Danach ist z. B. die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig

• zum Erwerb von Austausch und Ersatzland,
• von Flächen mit öffentlicher Zweckbestimmung wie auch
• von Flächen, die für die Sanierung benötigt werden.

Neben einer Genehmigung nach § 144/ 145 BauGB muss separat eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bei der Stadt eingeholt werden.