Sanierungs-ABC

Nach Aufhebung der Sanierungssatzung und damit Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme ist jeder Eigentümer und jede Eigentümerin eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Östliche Innenstadt“ gelegenen Grundstückes nach § 154 BauGB verpflichtet, an die Stadt Meldorf einen Ausgleichsbetrag zu entrichten. Die Erhebung dieser Ausgleichsbeträge liegt nicht im Ermessen der Stadt – der Gesetzgeber hat sie im Baugesetzbuch zwingend vorgeschrieben. Bei Wohnungs- oder Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils heranzuziehen.

Ausgleichsbeträge im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme stellen hierbei einen Kostenbeitrag der Grundstückseigentümer an den Aufwendungen der Sanierung dar (in der Grafik der blaue Anteil). Der Ausgleichsbetrag entspricht dem Teil, der durch die Sanierungsmaßnahme eine Bodenwerterhöhung der Grundstücke herbeigeführt hat. Die tatsächlich aufgewendeten Kosten liegen viel höher. Sie werden insbesondere durch die öffentliche Hand, d. h. die Allgemeinheit getragen.

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für ein Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert, in der Grafik der schwarze Anteil) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert, in der Grafik der blaue Anteil). Die Anfangs- und Endwerte für die Grundstücke werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Dithmarschen ermittelt.

Bereits zu Beginn der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wurden die Grundstückseigentümer und Grundstückeigentümerinnen auf die spätere Erhebung der Ausgleichsbeträge hingewiesen. Die Beteiligung der Eigentümer und Eigentümerinnen ergibt sich zum einen aus der Verpflichtung des Baugesetzbuches und zum anderen auch aus dem Grundgesetz, das in seinem Artikel 14 privates Eigentum nicht nur mit Rechten, sondern auch mit Pflichten verbindet.

Der Ausgleichsbetrag wird in der Regel fällig, nachdem die Sanierung im gesamten Sanierungsgebiet abgeschlossen ist. Dann erlässt die Stadt für jedes Grundstück im Gebiet einen Bescheid über die Höhe des Ausgleichsbetrages. Auf Antrag des Zahlungspflichtigen kann bereits vor Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahmen z.B. die Ablösung des Ausgleichsbetrages oder die vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrages durchgeführt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Stadt bereits Vorstellungen über die Sanierungsziele für das betreffende Grundstück ermittelt hat und sich die sanierungsbedingten Werterhöhungen abschätzen lassen.

Beispiel zum Ausgleichsbetrag

Ihr Grundstück hat vor der Sanierung einen Wert von 100 € pro Quadratmeter – Bodenwert vor der Sanierung (Anfangswert). Bis die Sanierung abgeschlossen ist, vergehen in der Regel mehrere Jahre. Währenddessen steigt auch üblicher Weise der Bodenwert Ihres Grundstückes ganz unabhängig von der Sanierung – konjunkturelle Wertsteigerung. In diesem Beispiel ist der Wert von 100 € auf 110 € konjunkturell gestiegen. Mit Abschluss der Sanierung wurde Ihre Nachbarschaft aufgewertet und demnach ist der Wert Ihres Grundstückes zusätzlich gestiegen – sanierungsbedingte Wertsteigerung (Endwert). Im obigen Beispiel beträgt der Wert Ihres Grundstückes nun 130 € pro Quadratmeter.

Beim Ausgleichsbetrag wird lediglich die sanierungsbedingte Wertsteigerung erhoben – in diesem Beispiel 130 € minus 110 € = 20 € pro Quadratmeter.

Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht nach § 138 Abs. 1 BauGB für Eigentümer, Mieter und Pächter gegenüber der Stadt und dem Sanierungsträger Auskunftspflicht über Tatsachen, deren Kenntnis zur Beurteilung der Sanierungsbedürftigkeit eines Sanierungsgebietes oder zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erforderlich sind. Selbstverständlich werden alle personenbezogenen Daten vertraulich behandelt und unterliegen dem gesetzlichen Datenschutz.

Fragen, die sich im Zusammenhang mit der städtebaulichen Erneuerung – insbesondere privater Vorhaben – ergeben, beantwortet Ihnen gerne für die Stadt Meldorf:

Amt Mitteldithmarschen
Zingelstraße 2
25704 Meldorf

Frau Laura Stober
Tel. 04832-9597173
Email: l.stober(at)mitteldithmarschen.de

sowie

Treuhändischer Sanierungsträger der Stadt Meldorf
GOS Gesellschaft für Ortsentwicklung und Stadterneuerung mbH
Kleiner Kuhberg 20-26, 24103 Kiel

Herr Michael Behrens
Tel.: 0431-9066448
Email: behrens(at)gos-mbh.de

Wir beraten Sie gern!

Zur Steigerung der Attraktivität, der Profilierung und der Belebung der Innenstadt beabsichtigt die Stadt Meldorf die Einbindung eines Zentrenmanagements in den städtebaulichen Erneuerungsprozess. Somit können die Potenziale der Innenstadt besser genutzt werden und alle, für eine positive Entwicklung der Meldorfer Innenstadt relevanten Akteure vernetzt werden.

Hierbei stehen folgende Aufgaben im Mittelpunkt des Zentrenmanagements:

• Eine Förderung der Kommunikation und Kooperation, dazu gehören auch die Abstimmung und Bündelung von Aktivitäten;
• Die Profilierung von Image und Identität der Innenstadt an sich, sowie der Innenstadt als prägenden Teil der gesamten Stadt;
• Die Steigerung der Zufriedenheit der innerstädtischen Kundschaft;
• Vernetzung der kommunalen und privaten Akteure, insbesondere auch zur Initiierung und Koordinierung von investiven und nicht-investiven Maßnahmen;
• Beratung von Haus- und Grundeigentümern hinsichtlich Gestaltung und Vermietung ihrer Gewerbeflächen sowie Leerstandsmanagement;
• Ansprache potentieller neuer Mieter und Nutzer von Gewerbeflächen mit dem Ziel der Ansiedlung neuer Betriebe und Funktionen und Vermittlung an Haus- und Grundeigentümer;
• Konzeption und Organisation besonderer Veranstaltungen und Ereignisse im Quartier, um insbesondere auch die mit den geplanten Straßenbaumaßnahmen verbundenen negativen Auswirkungen für die Geschäftsleute und Kunden zu minimieren;

Die Auswahl eines im Zentrenmanagements erfahrenen Unternehmens wird bei Bedarf erfolgen.

Wenn eine Sanierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde und zumutbar ist, ist der Mieter zur Duldung verpflichtet. Es muss allerdings nach Instandthaltsungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterschieden werden:

Instandhaltunsmaßnahmen

Mieter sind bei Instandhaltungsmaßnahmen (Erhaltungsmaßnahmen), die der Sicherung oder der Wiederhesterllung des vertraglichen Zustandes der Wohnung dienen, nach § 555a Abs. 1 BGB zur Duldung verpflichtet. 

Modernisierungsmaßnahmen

Weitergehende Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen, wie zum Beispiel Heizungseinbau, Badeinbau und Dämmung von Wänden und Einbau neuer Fenster tragen zur nachhaltigen Verbesserung der gemieteten Räumen bei oder helfen, Energie einzusparen. Auc diese Arbeiten sind in der Regel zulässig und nach § 555d Abs. 1 BGB vom Mieter zu dulden. 

Duldungsverweigerung

Der Mieter braucht die Modernisierung nicht zu dulden, wenn diese für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte (gemäß § 555d Abs. 2 BGB) bedeuten würde, d. h. eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. 

Erhaltungssatzung – rechtskräftig seit dem 02.06.1999

Bei dem städtebaulichen Erhaltungsrecht handelt es sich um ein Rechtsinstrument, mit dem die Stadt die bauliche Entwicklung zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt, die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Milieuschutz) sowie den sozialverträglichen Ablauf einer städtebaulich erforderlichen Umstrukturierung in dem durch Satzung förmlich festgelegten Geltungsbereich der Erhaltungssatzung weitgehend beeinflussen kann.

Als wesentliche Elemente der zu schützenden städtebaulichen Gestalt kommen z. B. in Betracht

• die Wahrung bestimmter Maßstäbe bei der Dimensionierung der baulichen Anlagen
• die geschlossenen Stadträume
• die individuelle Fassadengestaltung unter Wahrung bestimmter Ordnungsprinzipien.

Im Gebiet einer Erhaltungssatzung werden daher Abbruch, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung von baulichen Anlagen unter einen grundsätzlichen Genehmigungsvorbehalt der Stadt gestellt.

Das Gesetz enthält – im Unterschied zur Sanierungssatzung – keine Befristung der Erhaltungssatzung. Insoweit können durch die Erhaltungssatzung auch die Ergebnisse einer städtebaulichen Sanierung langfristig gesichert werden.

Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträge nach dem BauGB

Nach § 154 Abs. 1 BauGB werden im Sanierungsgebiet für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (z.B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze usw.) keine Anliegerbeiträge von den Grundstückseigentümern erhoben. Es wird auch kein Kostenerstattungsbetrag nach § 135a BauGB für Ausgleichsmaßnahmen erhoben.

Das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die nicht Erschließungsanlagen im o.g. Sinne sind, bleibt unberührt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (§ 127 Abs. 4 BauGB).

Der Vermieter ist (nach § 554 Abs. 4 BGB) entschädigungspflichtig für zusätzliche Kosten, die dem Mieter im Zusammenhang mit den Bauarbeiten entstehen. Gemeinsam mit dem Mieter wird dazu ein angemessener Umfang vereinbart.

Siehe auch Duldungspflicht des Mieters bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Für alle Fördermittel gilt gleichermaßen:

• Die Beantragung und Genehmigung muss vor Baubeginn erfolgen.
• Die Baumaßnahme muss nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sein und/oder wirtschaftlich vertretbar sein. Die städtebauliche Planung ist zu beachten
• Die Maßnahme muss den städtebaulichen, gestalterischen und denkmalpflegerischen Anforderungen entsprechen.
• Eigentümer haben keinen Rechtsanspruch auf Gewährung von Städtebauförderungsmitteln.

Die Städtebauförderung soll die Sanierungstätigkeit befördern. Die Zuschüsse und Darlehen aus öffentlichen Haushalten helfen den Bauherren z. B. bei der oft recht aufwändigen Erhaltung und Sanierung von Altbausubstanz und stellen so einen Anreiz für Investitionen dar. Eigentümer von Drungstücken und Gebäuden im Sanierungsgebiet können für die Modernisierung und Instandsetzung Städtebaufördermittel in Anspruch nehmen. Bei den Sanierungsarbeiten sind städtebaulich-gestalterische und denkmalpflegerische Belange zu beachten. 

Die Stadt kann den Eigentümern für die unrentierlichen Kosten der Modernisierung und Instandsetzung Städtebauförderungsmittel zur Verfügung stellen. Erstattet werden dabei die Kosten, die nicht aus Miet- oder Pachterträgen und etwaigen anderen Fördermittel, z. B. der Wohnraumförderung, gedeckt werden können. Aufgrund des Städtebauförderungsverfahrens werden die unrentierlichen Kosten nach einer sog. Kostenerstattungsbetragsberechnung gefördert. Wesentliche Kriterien bei der Förderung sind neben den Baukosten und den Mieterträgen auch der Gebäuderestwert (vor der Sanierung) und die Restnutzungsdauer nach Durchführung der Modernisierung. 

Zur Wahrung der Gleichbehandlung sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer, an deren baulichen Anlagen im Rahmen der vorbereitung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme Missstände und Mängel gemäß § 177 BauGB festgestellt wurde, von der Stadt über die Möglichkeiten des Einsatzes von Städtebauförderungsmitteln zur Anteilfinanzierung der Ausgaben der Modernisierung und Instandsetzung und über die Förderbedingungen zu informieren. 

Höhe und Art der Förderung

In den Städtebauförderungsrichtlinien des Landes Schleswig-Holstein 2015 (StBauFR SH 2015) ist unter B 2.2.1 Abs. 6 festgelegt:

Städtebauförderungsmittel können bis zur Höhe des zu ermittelnden Kostenerstattungsbetrages eingesetzt werden. Bei der Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages ist ein pauschaler Abzug von 5 % der Ausgaben für die Modernisierung und Instandsetzung für  unterlassene Instandhaltung vorzunehmen. Im Fall eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebotes entfällt der pauschale Abzug von 5 % für unterlassene Instandsetzung; diesbezüglich gilt § 177 Absatz 4 Satz 3 BauGB.

Antrag auf Förderung

Durch den Eigentümer ist ein formloser Antrag „auf Aufnahme in das Maßnahmenprogramm” bei der Stadt Meldorf zu stellen. Der Antrag soll enthalten:

• Name, Anschrift, Telefonverbindung des Antragstellers
• Ort und Lage des Sanierungsobjektes (Stadt, Straße, Hausnummer)
• kurze Beschreibung der zur Förderung beantragten baulichen Maßnahmen
• Benennung des mit der planerischen Vorbereitung zu beauftragenden Bauplanungsbüros

Über die Aufnahme in das Maßnahmenprogramm entscheidet die Stadt Meldorf (hier der Stadtentwicklungsausschuss) in Abstimmung mit dem Sanierungsträger. Ein Bearbeitungsentgelt für Beratung, Antragstellung, Bewilligung und Auszahlung der Städtebauförderungsmittel durch den Sanierungsträger fällt nicht an.

Tipps für Grundstückseigentümer

In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen der Genehmigungspflicht durch die Stadt gem. den §§ 144 und 145 BauGB:

• Abschluss oder Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen auf bestimmte Zeit, wenn diese eine Geltungsdauer von mehr als einem Jahr haben sollen (Anmerkung: Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit angelegt sind, sind nicht genehmigungspflichtig!),
• Veräußerung eines Grundstücks,
• Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
• Bestellung einer Grundschuld (Zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer Grundschuldbestellung bedarf es der Erläuterung, ob die Grundschuld mit einer Neubaumaßnahme oder mit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am zu belastenden Objekt in Zusammenhang steht.),
• Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrags,
• Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
• Teilung eines Grundstücks.

Sanierungsrechtliche Genehmigung

Die Stadt nimmt Anträge für sanierungsrechtliche Genehmigungen entgegen und erteilt die entsprechenden Genehmigungen.

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

Der Genehmigungsvorbehalt dient auch dem Schutz der Betroffenen, da hierdurch Rechtsgeschäfte ausgeschlossen werden können, die sich im Zuge der weiteren Durchführung der Sanierungsmaßnahme als verfehlt erweisen. 

Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Stadt zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem, dem Antragssteller mitzuteilenden Zwischenbescheid, um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei weitere Monate (§ 145 Abs. 1 i. V. m. § 22 Abs. 2-5 BauGB).

Im Sanierungsgebiet ist für folgende Bauvorhaben eine Genehmigung (nach § 144 Abs. 1 Pkt. 1 BauGB) zu beantragen:

• die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen,
• erhebliche oder wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, die nach baurechtlichen Vorschriften sonst nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind.

Für Vorhaben, für die eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich ist, wird die sanierungsrechtliche Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde (Bauaufsichtsbehörde) im Einvernehmen mit der Stadt Meldorf erteilt. Anträge sind 3-fach bei der Stadt Meldorf einzureichen und werden von dort an die Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet.
Die einzureichenden Unterlagen richten sich nach der Landesverordnung über Bauvorlagen im bauaufsichtlichen Verfahren (Bauvorlagenverordnung - BauVorlVO -)

Anträge, Merkblätter u. Berichte auf den Seiten des Kreises Dithmarschen

Für alle anderen Vorhaben wird die sanierungsrechtliche Genehmigung durch die Stadt erteilt. Hierzu sind folgende Unterlagen beim Fachbereich II Bau und Umwelt einzureichen:

• formloser Antrag
• Lageplan/Auszug aus Liegenschaftskarte mit Kennzeichnung des Baugrundstückes
• Zeichnungen/Skizzen/Detailpläne
• Baubeschreibung
• denkmalschutzrechtliche Genehmigung (soweit erforderlich)

Die Entscheidung orientiert sich u.a. an der Erhaltungssatzung, der Ortsgestaltungssatzung und am Rahmenplan für das Sanierungsgebiet.

Gestaltungssatzung – rechtskräftig seit dem 29.06.2000

Gestaltungssatzung

Fragen des Ortsbildes und der Ortsbildgestaltung können durch eine Gestaltungssatzung geregelt werden. Das Ortsbild ist bestimmt von seiner sozialen, wirtschaftlichen sowie kulturellen Geschichte und Gegenwart, geformt von der Architektur seiner Gebäude im Zusammenspiel mit der Straßenführung und dem öffentlichen Raum.

Die Gestaltungssatzung legt die geeigneten Maßnahmen fest, die eine gezielte Ortsbildpflege und eine behutsame Erneuerung des Ortsbildes ermöglichen. Vor allem gilt es, die Spezifik der örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen, um die visuelle Erlebnisqualität des Ortes zu verbessern und gleichzeitig den Erfordernissen struktureller Veränderungen zu genügen.

Ausgehend von einer Analyse der ortsbildprägenden Merkmale der Einzelgebäude und architektonischer Ensemble wird der gestalterische Rahmen für alle das Erscheinungsbild des Ortsbildes beeinflussenden Maßnahmen festgelegt.

Für das Erscheinungsbild im Straßenraum sind von besonderer Bedeutung:

• die Gebäudestellung
• die Fassadenbreite und -gliederung
• die Fassadenoberflächen
• die Dachform und Dachaufbauten
• die Ausbildung der Öffnungen
• die Werbeanlagen

Daher wird in einer Gestaltungssatzung ein entsprechender gestalterischer Rahmen festgelegt, der bei Um-, Erweiterungs- und Neubauten sowie sonstigen baulichen Veränderungen zu beachten ist.

Innerhalb dieses Gestaltungsrahmens bieten sich umfangreiche Möglichkeiten, ein Vorhaben individuell mit Kreativität und Augenmaß auszuführen und dennoch die Identität des Ortsbildes zu bewahren.

Die Stadt Meldorf hat eine solche Gestaltungssatzung auf der Grundlage des § 92 Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) bereits im Jahre 1999 erlassen. Seit dem 29.06.2000 ist die Satzung rechtskräftig.
Bei baulichen Maßnahmen im Sanierungsgebiet sind die Vorschriften dieser Satzung zu beachten. Soweit das betroffene Grundstück im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung gelegen ist.

Soweit es die Billigkeit erfordert, soll die Stadt gem. §181 BauGB zur Vermeidung oder zum Ausgleich wirtschaftlicher Nachteile - auch im sozialen Bereich - auf Antrag einen Härteausgleich in Geld gewähren. Voraussetzung ist, dass der Nachteil für den Betroffenen in seinen persönlichen Lebensumständen eine besondere Härte bedeutet, für die keine Ausgleichsleistung zu gewähren ist und die auch nicht durch sonstige Maßnahmen, wie z.B. Wohngeld, Sozialhilfeleistungen, gemindert werden kann.

Der alleinige Umstand von der städtebaulichen Gesamtmaßnahme betroffen zu sein reicht nicht aus; wirtschaftliche Nachteile alleine bedeuten für die Betroffenen noch keine besondere Härte. Im Vergleich mit anderen Sanierungsbetroffenen muss der Antragssteller vielmehr in außergewöhnlich unzumutbaren Maße betroffen sein.

Ein Härteausgleich wird nicht gewährt, soweit der Antragsteller es unterlassen hat und unterlässt, den wirtschaftlichen Nachteil durch zumutbare Maßnahmen, insbesondere unter Einsatz eigener oder fremder Mittel abzuwenden. Ein Härteausgleich kommt nur für natürliche Personen in Betracht.

Eine Mietvertragskündigung durch den Vermieter wegen eines Sanierungsvorhabens oder beabsichtigter Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist unrechtmäßig. Auch für die Wieder- bzw. Weiternutzung der Wohnung nach der Sanierung ist kein neuer Mietvertrag notwendig. Um die sanierungsbedingten Änderungen  vertraglich zu berücksichtigen, ist ein Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag ausreichend.

Wegen des eingeschränkten Wohngebrauchs während der Sanierung kann der Mieter in der Regel eine Mietminderung (nach § 536 BGB) geltend machen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, dass der Vermieter dem Mieter eine vorgesehene Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich ankündigen muss (nach § 554 Abs. 3 BGB).

Die Modernisierungsankündigung gibt Informationen über:

• Art und Umfang der konkreten Baumaßnahmen,
• Beginn und voraussichtliche Dauer,
• zu erwartende Mieterhöhung.

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen in der Sanierungsankündigung getrennt ausgewiesen sein, damit der Mieter die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete nachvollziehen kann. Ohne diese schriftliche Mitteilung muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden.

Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Beantragt ein Eigentümer von Liegenschaften (Grundstücke und Gebäude) im Sanierungsgebiet die Genehmigung zu deren Veräußerung, so hat die Stadt eine Preisprüfung (nach § 153 Abs. 1, 2 sowie § 145 Abs. 2 BauGB) vorzunehmen.
Liegt der vereinbarte Gegenwert bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstückes oder der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechtes über dem sanierungsunbeeinflussten Anfangswert, liegt eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB  vor. Dies hat zur Folge, dass die Stadt die notwendige Genehmigung zwingend zu versagen hat und der Vertrag nicht durchgeführt werden kann. Die Preisprüfung dient auch dem Schutz des Erwerbers und erleichtert die spätere Erhebung der Ausgleichsbeträge durch die Stadt, weil die vorherige Abschöpfung der städtebaulich bedingten Werterhöhung durch den Verkäufer verhindert wird. Damit sichert die Preisprüfung die Gleichbehandlung aller Eigentümer bei der späteren Zahlung von Ausgleichsbeträgen.

Der Mieter hat Gelegenheit, die Ankündigung gründlich zu prüfen. Er muss entscheiden, in welchem Umfang er insbesondere der geplanten Modernisierung zustimmen kann.
Ohne die Zustimmung des Mieters zur Modernisierung darf der Vermieter nicht modernisieren, insbesondere nicht in die Wohnung eindringen, diese verändern oder von Versorgungsleitungen trennen.

Das Sanierungsrecht ist ein räumlich, zeitlich und sachlich begrenztes Sonderrecht und Bestandteil des Baugesetzbuches (§§ 136 bis 164 und 180/181 BauGB). Es gilt für besonders schwerwiegende städtebauliche Problemstellungen. Das hohe öffentliche Interesse erfordert ein planmäßiges und abgestimmtes Vorgehen aller Beteiligten. Das Sanierungsrecht überträgt der Stadt die übergreifende Verantwortung für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme.

Die Durchführung von Baumaßnahmen in einem festgesetzten Sanierungsgebiet bleibt den Eigentümern überlassen, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist. 
Der Stadt obliegt es, für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen - und für die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder soweit nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.

Zu den Baumaßnahmen gehören 

1. die Modernisierung und Instandsetzung, 
2. die Neubebauung und Ersatzbauten, 
3. die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen sowie 
4. die Verlagerung oder Änderung von Betrieben.

Satzung der Stadt Meldorf über die Festlegung des förmlich festegelegten Sanierungsgebietes „Östliche Innenstadt”

Aufgrund des § 142 Abs. 1 und 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I Seite 2414)zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)  i.V.m. § 4 der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein in der Fassung vom 28. Februar 2003 (GVOBl. S.-H. 2003, Seite 57)zuletzt geändert durch Art. 2 Ges. v. 22.03.2012 (GVOBl. S. 371, 375) wird nach Beschlussfassung durch dieStadtvertretung der Stadt Meldorfvom 31.10.2012folgende Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Östliche Innenstadt“ in Meldorf erlassen. 

§ 1 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
In dem durch diese Sanierungssatzung erfassten Gebiet der Innenstadt liegen städtebauliche Missstände vor. Dieses Gebiet soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert und umgestaltet werden. Das ca. 23,0ha umfassende Gebiet wird hiermit als Sanierungsgebiet festgelegt.
Der Geltungsbereich dieser Sanierungssatzung umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im Lageplan im Maßstab 1:1000 durch eine rote Linie vom übrigen Stadtgebiet abgegrenzten Fläche. Der Lageplan ist Bestandteil dieser Satzung und als Anlage 1 beigefügt.
Die betroffenen Flurstücke sind in Anlage 2 zur Satzung abschließend aufgelistet.

§ 2 Sanierungsverfahren
Die Sanierungsmaßnahme in dem Geltungsbereich dieser Sanierungssatzung wird unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 a BauGB durchgeführt (umfassendes Verfahren).

§ 3 Genehmigungspflichten
Die Vorschriften der §§ 144 / 145 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Grundstückteilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung.

§ 4 Befristung
Die Frist zur Durchführung der Sanierung gemäß § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB wird auf 10 Jahre festgelegt. Kann die Sanierung nicht innerhalb dieser Frist durchgeführt werden, so kann sie durch Beschluss der Stadtvertretung verlängert werden.

§ 5 Inkrafttreten der Sanierungssatzung, Sanierungsvermerk
Diese Satzung wird gem. § 143 Abs. 1 BauGB mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich.
Der Bürgermeister teilt gem. § 143 Abs. 2 BauGB dem zuständigen Grundbuchamt beim Amtsgericht in Meldorf die rechtsverbindliche Satzung mit. Das Grundbuchamt trägt in die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundbücher ein, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk).

Hinweise: Unbeachtlich werden nach § 215 Abs. 1 BauGB eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, wenn sie nicht  innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Stadt unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhaltes geltend gemacht worden sind.
Eine etwaige Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein oder von aufgrund der Gemeindeordnung erlassenen Verfahrens- und Formvorschriften beim Zustandekommen dieser Satzung ist nach § 4 Abs. 3 GemO in dem dort genannten Umfang unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich und unter Bezeichnung des Sachverhaltes, der die Verletzung begründen soll, innerhalb eines Jahres seit dieser Bekanntmachung geltend gemacht worden ist.

Die Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften oder die Mängel der Abwägung sind schriftlich gegenüber der Stadt Meldorf geltend zu machen.
Die Satzung sowie der Lageplan können ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung während der Dienstzeiten bei der Amtsverwaltung, von jedermann eingesehen werden.
 
Anlage zur Satzung
Lageplan zur Satzung

Zur Unterstützung der mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme verbundenen vielfältigen Aufgaben hat die Stadt Meldorf die GOS Gesellschaft für Ortsentwicklung und Stadterneuerung mbH, Kleiner Kuhberg 20-26, 24103 Kiel (Telefon: 0431/9066448) als treuhänderischen Sanierungsträger gem. §§ 157 ff BauGB beauftragt. Das Unternehmen besitzt die notwendigen Erfahrungen bei der Steuerung des Sanierungsprozesses durch seine Tätigkeit in Kommunen vergleichbarer Größenordnung.

Die GOS mbH handelt im Auftrag der Stadt und hat keine eigenwirtschaftlichen Interessen im Sanierungsgebiet. Mit seinem speziellen Fachwissen nimmt das Unternehmen insbesondere folgende Aufgaben war:

• Beratung der Stadt bei der Erarbeitung, Fortschreibung und der inhaltlichen Abstimmung der städtebaulichen Planungen
• Beratung der Bürgerinnen und Bürger in allen verwaltungstechnischen, juristischen und finanziellen Fragen der Sanierung
• Vorbereitung und Koordinierung von Modernisierungs- und Erschließungsmaßnahmenmaßnahmen sowie weiterer Ordnungsmaßnahmen
• Öffentlichkeitsarbeit
• Fördermittelbewirtschaftung und Einwerbung öffentlicher Mittel
• Ausführen von Nachweisen über die Verwendung der öffentlichen Mittel

Die Stadt Meldorf hat gemäß § 143 Abs. 2 BauGB dem zuständigen Grundbuchamt  die beschlossene Sanierungssatzung mitgeteilt und gebeten, den sog. Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes gelegenen Grundstücke einzutragen. Die entsprechenden Eintragungen sind inzwischen erfolgt - die Betroffenen haben darüber eine Mitteilung des Grundbuchamtes erhalten.

Der Sanierungsvermerk hat lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr, das betroffene Grundstück wird dadurch nicht „belastet”.
Mit dem Sanierungsvermerk ist eine rechtliche Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt möglich. Der Genehmigungsvorbehalt ermöglicht es der Stadt, den Sanierungsablauf erschwerende Veränderungen im Sanierungsgebiet zu unterbinden oder einzudämmen.

Nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht, ohne dass den Eigentümern Kosten entstehen.

Sind bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen für die im Plangebiet wohnenden und arbeitenden Menschen voraussichtlich nachteilige Auswirkungen (Wohnungswechsel, Arbeitsplatzverlagerung o.ä.) zu erwarten, so ist i.d.R. gem. §180 BauGB von der Stadt ein Sozialplan zu erarbeiten.

Die Stadt hat mit den Betroffenen zu erörtern, wie diese Auswirkungen zu vermeiden bzw. zu mildern sind. Dabei kann u.a. auf öffentliche Leistungen (Wohngeld, Arbeitslosenunterstützung, Umschulungen) hingewiesen werden, in besonderen Fällen wird die Stadt direkt Hilfsmaßnahmen (Wohnraumbeschaffung, Umzugshilfen u.ä.) gewähren.

Die städtebauliche Erneuerung und Entwicklung ist für die Kommunen mit erheblichen Kosten verbunden. Seit Anfang der 70er Jahre fördern daher Bund und Länder städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Städten und Gemeinden. Der Bundesgesetzgeber hat die Städtebauförderung als Gemeinschaftsfinanzierung von  je 1/3 Bund, Land und Gemeinde gesetzlich verankert und als Daueraufgabe bestätigt (Art. 104 b des Grundgesetzes (GG) i.V.m. §§ 164a und 164b BauGB).

Die Programme der Städtebauförderung dienen der städtebaulichen Erneuerung der Städte und Gemeinden in den alten und neuen Bundesländern. Sie leisten damit einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, zur Erneuerung des Wohnumfeldes sowie zur Revitalisierung der Innenstädte und Stadtteilzentren.

Die Stadt Meldorf erhält Fördermittel aus dem Teilprogramm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren". Die Fördermittel aus diesem Programm sind bestimmt für die Stärkung und Profilierung von zentralen Versorgungsbereichen, die durch Funktionsverluste, insbesondere gewerblichen Leerstand bedroht und betroffen sind. Sie können eingesetzt werden zur Vorbereitung und Durchführung von Gesamtmaßnahmen zur Erhaltung und Entwicklung des betroffenen Bereiches als Standort für Wirtschaft und Kultur sowie als Ort zum Wohnen, Arbeiten und Leben. Dabei kommt es auch darauf an, notwendige funktionale und bauliche Anpassungen sozialorientiert sowie stadt- und umweltverträglich zu gestalten.

Förderschwerpunkte sind:

• die Vorbereitung (u.a. Erarbeitung oder Fortschreibung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes)
• die Aufwertung des öffentlichen Raumes (Straßen, Wege, Plätze)
• die Modernisierung und Instandsetzung von das stadtbildprägenden Gebäuden einschließlich der energetischen Erneuerung
• Bau- und Ordnungsmaßnahmen für die Wiedernutzung von Grundstücken mit leerstehenden, fehl- oder mindergenutzten Gebäuden und von Brachflächen einschließlich städtebaulicher Zwischennutzung
• Citymanagement, Beteiligung von Nutzungsberechtigten sowie Immobilien und Standortgemeinschaften,
• Leistungen Beauftragter

Der (städtebauliche) Rahmenplan beinhaltet den städtebaulichen Teil der Entwicklungsplanung und konkretisiert die Entwicklungsziele für alle raumbezogenen Maßnahmen. Er stellt somit die konzeptionelle Grundlage für die räumliche und funktionale Entwicklung des Sanierungsgebietes „Östliche Innenstadt” dar.

Für die Vielzahl von Einzelmaßnahmen, die im Verlaufe des Sanierungsverfahrens geplant und umgesetzt werden sollen, bildet der Rahmenplan einen fachübergreifenden Orientierungsrahmen. So beinhaltet er eine Bestandsanalyse, die u.a. die gegebene städtebaulichen Situation, die Nutzungs- und Bebauungsstruktur, die Grün- und Freiraumgestaltung und die Verkehrsinfrastruktur untersucht. Anhand einer Stärken-/ Schwächen-Analyse werden städtebauliche Ziele formuliert und Durchführungs- und Handlungskonzepte erarbeitet.

Der städtebauliche Rahmenplan ist keine Satzung wie der Bebauungsplan, sondern eine sog. "informelle Planung" und seinem Wesen nach ein „Selbstbindungsplan” der Stadt, der von allen Organen und Gremien zu berücksichtigen ist. 
Als richtungsweisendes Planwerk, das keinen Rechtsnormcharakter hat und nicht Teil der förmlichen Bauleitplanung, besitzt der Rahmenplan ein hohes Maß an Flexibilität. 
Er kann im weiteren Verfahren fortgeschrieben und weiterentwickelt werden und somit eine Anpassung an veränderte Gegebenheiten im Verlaufe des Verfahrens ermöglichen, ohne dass das Leitbild aus den Augen verloren geht.

Gefördert werden in erster Linie bauliche Maßnahmen an Gebäuden, die überwiegend dem Wohnen dienen; die Förderung rein gewerblich genutzter Objekte ist möglich, wenn städtebauliche und denkmalpflegerische Belange dies erfordern.

Zuwendungsfähig sind

1. Modernisierungsarbeiten, die den Gebrauchswert von Wohn- und/oder Geschäftsgebäuden dauerhaft erhöhen und der Wiederherstellung des zum bestimmungsgemäßen Gebrauchs notwendigen und geeigneten Zustandes dienen.
2. Instandsetzungsarbeiten, soweit sie nicht aufgrund von Vernachlässigung und Unterlassung durch den Eigentümer verursacht worden sind.

Zu den zuwendungsfähigen Maßnahmen zählen neben anderen insbesondere: 

• Bauwerkstrockenlegung
• Wiederherstellung der Standsicherheit des Gebäudes
• Holzschutzarbeiten an der Tragwerkskonstruktion
• Dacherneuerung
• Fassadensanierung, Fenster, Türen
• Wiederherstellung/Erneuerung innerer Bauteile
• Einbau/Erneuerung von Anlagen der technischen Versorgung (Heizung, Sanitär, Elektro)
• Wärmeschutz- und Schallschutzmaßnahmen
• Verbesserung von Grundrisszuschnitten und Funktionsabläufen in Gebäuden 

Zu den zuwendungsfähigen Kosten gehören auch die Baunebenkosten, wenn sie in einem unmittelbaren Zusammenhang zu den geförderten baulichen Maßnahmen entstehen. Selbsthilfeleistungen des Eigentümers in Form von Sach- und Arbeitsleistungen gehören ebenfalls zu den zuwendungsfähigen Baukosten.

Nach §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes können bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie der Erhaltungsaufwand bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten erhöht steuerlich abgesetzt werden, soweit die Kosten nicht durch die Zuschüsse der Städtebauförderung gedeckt sind. Dem Finanzamt ist eine entsprechende Bescheinigung der Stadt vorzulegen.

Vor Durchführung der beabsichtigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist eine vertragliche Regelung (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag) mit der Stadt abzuschließen - auch wenn keine Fördermittel eingesetzt werden.

Wird vorab keine vertragliche Vereinbarung abgeschlossen, so kann nach Baubeginn und Abschluss der Maßnahme die notwendige Bescheinigung im Sinne des Einkommenssteuergesetzes nicht erteilt werden.
Es wird ferner ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die hier gegebenen Hinweise keine steuerliche Beratung ersetzen und gegebenenfalls weitere Auskünfte von einem Steuerberater einzuholen sind. Die Angaben sind als allgemeine Hinweise zu verstehen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit im steuerlichen Sinne kann von der Stadt Meldorf oder dem Sanierungsträger nicht übernommen werden.

Als Besonderheit des Städtebauförderungsprogramms „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren"  besteht die Möglichkeit einen Verfügungsfonds zur stärkeren Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen einzurichten. Dieser zielt darauf ab, privates Engagement und private Finanzressourcen für die Erhaltung und Entwicklung zentraler Stadtbereiche zu aktivieren. Der Fonds finanziert sich bis zu 50% aus Mitteln der Städtebauförderung und zu mindestens 50% aus Mitteln der Wirtschaft, Immobilien- und Standortgemeinschaften oder sonstigen Privaten.

Der Anteil an dem Verfügungsfonds, der nicht aus der Städtebauförderung stammt kann auch für nicht investive Maßnahmen eingesetzt werden. Die Stadt Meldorf wird nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebietes die organisatorischen Voraussetzungen für die Einrichtung des Verfügungsfonds mit der Bildung eines Beirates schaffen, in dem die wesentlichen Akteursgruppen des Fördergebietes vertreten sind sowie verbindliche Grundsätze für die Umsetzung des Fonds entwickeln, damit direkt vor Ort über die Förderung kleinerer Maßnahmen entschieden werden kann.

Die Investitionen und investitionsvorbereitenden Maßnahmen müssen in Übereinstimmung mit den Entwicklungszielen und dem Entwicklungskonzept für das Fördergebiet zur städtebaulichen Aufwertung und Attraktivitätssteigerung in funktionaler und/oder gestalterischer Hinsicht beitragen.

Als Investitionen und investitionsvorbereitende Maßnahmen, welche aus dem Verfügungsfond finanziert werden können, kommen vorbehaltlich der für die Fondsumsetzung noch zu entwickelnden verbindlichen Grundsätze insbesondere in Betracht:

Kleinteilige Maßnahmen im öffentlichen Raum, insbesondere 

• Bepflanzung und Begrünung;
• Wirtschafts- und Ausstattungsgegenstände, wie Beleuchtungskörper, Hinweisschilder/Wegweiser, Sitzgelegenheiten, Fahrradständer, Abfallbehälter, Vitrinen/Schaukästen, Litfasssäulen;
• Spielgeräte;
• Kunst im öffentlichen Raum.  
   

Kleinteilige, das Ortsbild verbessernde Maßnahmen auf privaten Grundstücken, insbesondere

• Erneuerung der Fassade von Gebäuden, wie Außenhaut, Fenster und Türen; 
• Erneuerung von Werbeanlagen;
• Erneuerung und erstmalige Errichtung von Einfriedungen privater Grundstücke an der Grenze zum öffentlichen Raum, wie Zäune, Mauern, Hecken, Pergolen
• Vergütungen für Leistungen von Planern, Handwerkern und Künstlern, die der Vorbereitung von kleinteiligen Maßnahmen dienen.

Der zur Verfügung stehende Etat für den Verfügungsfonds beträgt jährlich maximal 60.000,00 Euro.

Die Stadt hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes vorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsgrundlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken , die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.

Zwischenbericht „Vorbereitende Untersuchungen”

Der Stadt steht im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zu. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Danach ist z.B. die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig zum Erwerb von Austausch und Ersatzland, von Flächen mit öffentlicher Zweckbestimmung wie auch von Flächen, die für die Sanierung benötigt werden.